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存量住宅交易计税价格争议的原因分析与启示

存量房交易计税价格争议是指买卖存量房的单位和个人对纳税评估系统核定的交易计税价格存在异议,申请主管税务机关依法重新核定计税价格的行为。价格认定机构开展存量房交易计税价格争议处理工作与纳税人利益息息相关,妥善做好计税价格争议处理对于维护良好税收征纳秩序与纳税人正当权益具有重要意义。对存量房交易计税价格争议原因进行分析,有助于价格认定人员在工作中有的放矢,提升工作质效。笔者以江苏省南通市区为样本,对近年来存量住宅交易计税价格争议分布特征、发生原因进行归纳分析,并分享这些归纳分析为我们进一步做好此项工作所带来的启发。

一、南通市区存量住宅交易计税价格争议基本情况

南通市价格认定中心(下文简称南通中心)自2011年开展存量房交易涉税价格认定工作,并不断提升存量房交易纳税评估系统覆盖率。2016年下半年起,南通中心涉税事项在工作平台运转,笔者对平台上近7年的存量住宅交易计税价格争议处理事项进行了统计。

年度

争议总数

价格下调个数

价格下调个数占比

市场背景

2016下半年

17

7

41.18%

市场企稳回升

2017

24

1

4.17%

市场上行

2018

12

1

8.33%

市场上行

2019

36

6

16.67%

市场上行

2020

9

2

22.22%

市场上行

2021

36

15

41.67%

市场震荡回落

2022

65

42

64.62%

市场调整

2023上半年

33

30

90.91%

市场调整

合计

232

104

44.83%


7年南通中心共办理存量住宅交易计税价格争议处理事项232起,年平均33.14件,约占市区存量住宅年平均交易量的千分之一,整体比例较为合理。就具体分布来看,存量住宅交易计税价格争议数量与市场状况息息相关,市场上行年份发生数量少(2016年上半年至2020年年均争议发生21.78件),价格下调比例低(17.34%);市场下行年份发生数量多(2021年至2023年上半年年均发生争议53.6件),价格调整比例高(64.93%)。

二、南通市区存量住宅交易计税价格争议原因分析

笔者结合自身涉税价格认定工作经验对232件争议原因进行了分析与归纳,争议原因有以下几类。

1.纳税人政策理解偏差。在近7年232件价格争议处理中,有44.83%的事项进行了价格调整,而剩余128件维持系统核定价格。这说明相当一部分存量住房争议事项当事人对存量住房交易税收政策并没有充分理解与认可,或者对存量房交易计税价格争议处理理解有误,认为提起存量房交易计税价格争议便可以降低计税价格。

2.市场行情下行,系统核定价偏高。由于存量住宅交易计税基准价格的更新维护滞后于市场行情,当市场行情下行时部分房屋的核定计税价格可能高于房屋真实成交价格从而引发争议。在调整价格的104件事项中,因行情变动导致系统核定价偏高从而对系统内基准价进行更新的有64件,占比61.54%,而这64件争议全部发生在市场震荡与调整的2021年至2023年上半年。

3.房屋实体因素导致房屋价格偏低。在调整价格的104件争议处理事项中,原因为房屋实体因素的有24件,占比23.08%。具体来说有中低档小区里房屋户型面积大、高层底楼房屋所带地下室面积大、高档小区1楼异型房、偶发事件引发的楼幢墙体开裂、高层复式空间利用率较低等原因。

4.房屋区位因素导致房屋价格偏低。在调整价格的104件争议处理事项中,原因为房屋区位因素的有15件,占比14.42%。具体来说有顶楼房屋层次差、房屋朝向影响采光、房屋周围餐饮油烟重等原因。

三、存量住宅交易计税价格争议处理工作启示

存量住宅交易计税价格争议分布特征、发生原因的归纳分析为我们进一步做好争议处理工作带来了一些启示,主要有以下几个方面。

1.要重视计税价格争议的周期性。存量住宅交易计税价格争议存在明显的周期性特征,市场行情下行期争议多发且价格调整的比例很高。价格认定人员应结合争议情况密切关注市场走势,及时维护纳税评估系统内基准价格。此外在市场下行期办理计税价格争议处理事项,要突破经验主义束缚,认真调查研究,确认纳税评估系统内基准价格的合理性。

2.要优化批量评估楼层系数。各地存量房交易纳税评估系统初始楼层系数大都根据当地房屋征收与补偿评估技术细则或者部分专家经验建议制定,与实际的存量房市场交易有较大出入,比如高层住宅的低楼层和顶楼与其他楼层的价差并不是线性变化的。在存量房交易数据逐渐积累的当下,已经具备了采集大量交易数据进行数据清洗、数据标准化并用数量模型分析楼层价差的条件。

3.要把握供需矛盾的特殊性,理解个别房屋价格偏低背后的供需因素。存量房交易价格是买卖双方博弈后的结果,而不同的房屋类型其供给与需求群体大不相同,这也导致了不同房屋的供求矛盾不同,其价格变化也不尽相同。在计税价格争议处理中确实会有一些房屋的单价偏低,需要深刻理解房屋供求矛盾的特殊性。比如在高品质小区中,房屋户型越大越稀缺,其单价一般越高,但是在品质一般或较差的小区,房屋户型越大,其越难以成交,房屋单价也越低。这是因为高品质小区面向改善型群体,其购买力充裕,追逐的是高品质居住;而品质较差的小区,需求者大都为刚需,购买力有限,而购买力充足的客户又不会选择品质较差的小区。

         (江苏省南通市价格认定中心   黄传海